La inversió en els REIT (Real Estate Investment Trust) o les SOCIMI (societat anònima cotitzada d’inversió en el mercat immobiliari) proporciona els beneficis següents a l’inversor corrent:
- Facilita la liquiditat en una classe d’actiu que en general no sol caracteritzar-se per aquest tret.
- Dona l’opcionalitat per invertir en sectors o actius únics que de forma directa no solen donar l’oportunitat (per exemple, l’Empire State Building de Nova York o la Torre Agbar de Barcelona).
- Proporciona una gestió professionalitzada sobre una cartera d’actius immobiliaris en mercats internacionals i de tipologia molt variada.
- Són vehicles impositivament eficients, amb una tributació molt reduïda.
- L’actualització de rendes dels contractes d’arrendament està indexada a l’índex de preus de consum, per la qual cosa els REIT es consideren un bon instrument de cobertura davant de la inflació.
I… per què els inversors continuen considerant els REIT com un dels sectors amb millors perspectives?
Amb l’actual entorn de tipus d’interès en terreny negatiu i amb la perspectiva de baixades addicionals de tipus per part de les principals institucions monetàries a curt termini, els REIT podrien continuar experimentant un bon comportament fruit dels aspectes següents:
- Són empreses estructuralment palanquejades (nivell de deute sobre actius del 30-50 % normalment), per la qual cosa una estabilitat de tipus en aquests nivells, o fins i tot una reducció com espera el consens d’analistes, significa que el seu cost de finançament es mantindrà en nivells de mínims històrics. A més, les companyies estan refinançant el seu deute en un entorn de tipus actual, amb emissions a molt llarg termini i cupons fixos (per exemple, l’empresa francesa Gecina té bons a tipus fix i amb venciment d’aquí a 10 anys al 0,30 %), la qual cosa els assegura capital barat a llarg termini.
- La valoració dels actius immobiliaris es realitza mitjançant una actualització a present dels fluxos de caixa futurs. D’aquesta manera, en un entorn de baixos tipus d’interès, el denominador (taxa de descompte) es manté estable i això condueix a unes valoracions estables, ceteris paribus.
- Les yields (lloguers sobre el valor dels actius) solen tenir una correlació elevada amb els tipus sobirans de llarga durada a curt termini, de manera que en estar en mínims històrics en tipus, també ho estem en Tot i així, l’spread entre yield i tipus sí que es troba per sobre de la mitjana en algunes tipologies d’inversió, amb la qual cosa creiem que queda marge de contracció en el diferencial entre yield i tipus, sempre que els tipus es mantinguin en aquest entorn.
Quina és la situació actual del sector immobiliari a Europa per tipologia d’actiu?
- Centres comercials. Les principals companyies europees estan cotitzant amb un descompte de més del 30 % sobre el seu valor net a causa de la preocupació creixent dels inversors sobre l’impacte del comerç electrònic i l’estancament del trànsit en centres comercials de rang baix, i amb els ulls posats en l’impacte que podria tenir una recessió en el comerç minorista. Amb tot això, creiem que el nivell actual de preus està anticipant unes perspectives uniformes independentment de la qualitat dels actius (àrea de captació, posicionament regional, mida, qualitat dels llogaters…), fet que considerem que ofereix oportunitats excel·lents d’inversió en companyies amb actius de qualitat contrastada.
- Logístic. Després d’una contracció notable de yields durant els últims anys (entre 300-500 punts bàsics) i malgrat comptar amb les millors perspectives de creixement de tot el sector immobiliari, creiem que les valoracions deixen poc marge de seguretat a les inversions en aquest segment. El principal catalitzador és l’increment del comerç online sobre el mix del comerç minorista, però, al seu torn, també s’ha produït una saturació de les localitzacions Premium, fet que ha portat els lloguers a créixer molt per sobre de la inflació.
- Les yields actuals del segment CBD (districtes financers) estan prop de mínims històrics a la majoria de ciutats europees (París, Milà, Frankfurt, Madrid…), però, a aquesta dada descoratjadora, hi hem d’incorporar que les valoracions de moltes companyies d’aquest sector estan cotitzant amb un descompte del 20-25 % sobre el seu valor net comptable. Això implica que la yield implícita se situï per sobre dels rendiments normals.
- La possible congelació de lloguers a Berlín té en suspens els principals REIT del sector, i malgrat que és probable que la proposta no prosperi, almenys en els termes inicials, la falta de visibilitat continuarà penalitzant el sentiment dels inversors a curt termini.
- Centres de dades. Aquesta tipologia d’inversió ha experimentat un comportament excel·lent durant els últims anys i, com a conseqüència d’això, està cotitzant a uns nivells exigents. Malgrat això, tot fa indicar que l’oferta d’espai per llogar en aquests actius continua creixent a un ritme accelerat i les fortes renovacions en lloguers semblen ser cosa del passat. Tot i així, tal com passa amb els actius logístics, es beneficia d’una tendència secular de creixement que hauria d’impulsar el sector a llarg termini: el creixement de dades.
Descobreix més sobre quins són els beneficis de la inversió en REIT al darrer Gestiona, la publicació bimestral exclusiva per a inversors.
