La inversión en los REIT (Real Estate Investment Trust) o las SOCIMI (sociedad anónima cotizada de inversión en el mercado inmobiliario) proporciona los siguientes beneficios al inversor de a pie:
- Facilita la liquidez en una clase de activo que por lo general no suele caracterizarse por este rasgo.
- Da la opcionalidad para invertir en sectores o activos únicos que de forma directa no suelen dar la oportunidad (por ejemplo, el Empire State Building de Nueva York o la Torre Agbar de Barcelona).
- Proporciona una gestión profesionalizada sobre una cartera de activos inmobiliarios en mercados internacionales y de tipología muy variada.
- Son vehículos impositivamente eficientes, con una tributación muy reducida.
- La actualización de rentas de los contratos de arrendamiento está indexada al índice de precios de consumo, por lo que los REIT se consideran un buen instrumento de cobertura frente a la inflación.
Y… ¿por qué los inversores siguen considerando los REIT como uno de los sectores con mejores perspectivas?
Con el actual entorno de tipos de interés en terreno negativo y con la perspectiva de bajadas adicionales de tipos por parte de las principales instituciones monetarias a corto plazo, los REIT podrían seguir experimentando un buen comportamiento fruto de los siguientes aspectos:
- Son empresas estructuralmente apalancadas (nivel de deuda sobre activos del 30-50 % normalmente), por lo que una estabilidad de tipos en estos niveles, o incluso una reducción como espera el consenso de analistas, significa que su coste de financiación se mantendrá en niveles de mínimos históricos. Además, las compañías están refinanciando su deuda en un entorno de tipos actual, con emisiones a muy largo plazo y cupones fijos (por ejemplo, la empresa francesa Gecina tiene bonos a tipo fijo y con vencimiento dentro de 10 años al 0,30 %), lo que les asegura capital barato a largo plazo.
- La valoración de los activos inmobiliarios se realiza mediante una actualización a presente de los flujos de caja futuros. De esta forma, en un entorno de bajos tipos de interés, el denominador (tasa de descuento) se mantiene estable y esto conduce a unas valoraciones estables, ceteris paribus.
- Las yields (alquileres sobre el valor de los activos) suelen tener una elevada correlación con los tipos soberanos de larga duración a corto plazo, de forma que al estar en mínimos históricos en tipos, también lo estamos en De todos modos, el spread entre yield y tipos sí se encuentra por encima de la media en algunas tipologías de inversión, con lo que creemos que queda margen de contracción en el diferencial entre yield y tipos, siempre y cuando los tipos se mantengan en este entorno.
¿Cuál es la situación actual del sector inmobiliario en Europa por tipología de activo?
- Centros comerciales. Las principales compañías europeas están cotizando con un descuento de más del 30 % sobre su valor neto a causa de la creciente preocupación de los inversores sobre el impacto del comercio electrónico y el estancamiento del tráfico en centros comerciales de rango bajo, y con los ojos puestos en el impacto que podría tener una recesión en el comercio minorista. Con todo ello, creemos que el actual nivel de precios está anticipando unas perspectivas uniformes independientemente de la calidad de los activos (área de captación, posicionamiento regional, tamaño, calidad de los inquilinos…), lo que consideramos que ofrece excelentes oportunidades de inversión en compañías con activos de contrastada calidad.
- Logístico. Tras una notable contracción de yields durante los últimos años (entre 300-500 puntos básicos) y a pesar de contar con las mejores perspectivas de crecimiento de todo el sector inmobiliario, creemos que las valoraciones dejan poco margen de seguridad a las inversiones en este segmento. El principal catalizador es el incremento del comercio online sobre el mix del comercio minorista, pero, a su vez, también se ha producido una saturación de las localizaciones Premium, que ha llevado a los alquileres a crecer muy por encima de la inflación.
- Las yields actuales del segmento CBD (distritos financieros) están cerca de mínimos históricos en la mayoría de ciudades europeas (París, Milán, Fráncfort, Madrid…), pero a este dato desalentador debemos incorporar que las valoraciones de muchas compañías de este sector están cotizando con un descuento del 20-25 % sobre su valor neto en libros. Ello implica que la yield implícita se sitúe por encima de los rendimientos normales.
- La posible congelación de alquileres en Berlín tiene en vilo a los principales REIT del sector, y a pesar de que es probable que la propuesta no prospere, al menos en los términos iniciales, la falta de visibilidad continuará penalizando el sentimiento de los inversores a corto plazo.
- Centros de datos. Esta tipología de inversión ha experimentado un comportamiento excelente durante los últimos años y, como consecuencia de ello, está cotizando a unos niveles exigentes. A pesar de ello, todo hace indicar que la oferta de espacio alquilable en estos activos sigue creciendo a un ritmo acelerado y las fuertes renovaciones en alquileres parecen ser cosa del pasado. Aun así, de igual forma que sucede en los activos logísticos, se beneficia de una tendencia secular de crecimiento que debería impulsar el sector a largo plazo: el crecimiento de datos.
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